1. Môi trường vĩ mô thuận lợi: Bất động sản phục hồi, rủi ro giảm thiểu

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phục hồi mới, với lực đẩy đến từ các chính sách hỗ trợ của Chính phủ, mặt bằng lãi suất thấp và tâm lý thị trường được cải thiện. Các ông lớn ngành như VIC và VHM cho thấy dấu hiệu ổn định trở lại, kéo theo đà phục hồi của các doanh nghiệp vệ tinh.
Đối với VRE, các lo ngại trước đây liên quan đến quản trị doanh nghiệp và giao dịch với bên liên quan đã giảm đáng kể. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư đánh giá lại tiềm năng dài hạn của doanh nghiệp.

2. Nền tảng hoạt động vững chắc, hiệu quả kinh doanh phục hồi rõ nét

Kết quả kinh doanh quý 1/2025 cho thấy sự phục hồi đáng kể về doanh thu và lợi nhuận của VRE, nhờ:

• Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại cải thiện mạnh.
• Giá thuê tăng trở lại nhờ nhu cầu phục hồi của các nhà bán lẻ.
• Các sáng kiến tiết kiệm chi phí được triển khai hiệu quả.

Những yếu tố này giúp lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh duy trì ở mức cao, khẳng định năng lực vận hành ổn định và khả năng kiểm soát chi phí tốt của VRE.

3. Tăng trưởng lợi nhuận ổn định trong trung và dài hạn

HSC duy trì dự báo tăng trưởng lợi nhuận thuần ổn định cho VRE trong giai đoạn 2025–2027:

• 2025F: 4.161 tỷ đồng (+1,6% YoY)
• 2026F: 4.321 tỷ đồng (+3,8% YoY)
• 2027F: 5.393 tỷ đồng (+24,8% YoY)

Tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) 3 năm đạt khoảng 9,6%, với biên lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cải thiện dần từ 74,2% (2025F) lên 76,5% (2027F). Đây là nền tảng tài chính hấp dẫn đối với nhà đầu tư giá trị và dài hạn.

4. Kế hoạch mở rộng đầy triển vọng

Trong năm 2025, VRE dự kiến khai trương 3 trung tâm thương mại mới:

• 2 Vincom Mega Mall: Royal Island và Ocean City
• 1 Vincom Plaza: Vinh

Tổng cộng, các TTTM này sẽ bổ sung khoảng 120.000 m² diện tích sàn cho thuê, góp phần thúc đẩy tăng trưởng doanh thu và mở rộng độ phủ thương hiệu Vincom.
Ngoài ra, 2 dự án shophouse mới (Royal Island và Golden Avenue) sẽ tạo cú huých doanh thu đáng kể vào năm 2027.

5. Định giá còn hấp dẫn – Câu chuyện chưa phản ánh hết vào giá cổ phiếu

Sau đợt tăng giá 18% trong tháng qua, VRE vẫn đang giao dịch ở mức chiết khấu 35,8% so với RNAV, thấp hơn đáng kể so với mức 44% trước đó.
P/E trượt dự phóng 1 năm hiện ở mức 15,8 lần – dù một số nguồn đánh giá cao hơn hoặc thấp hơn so với trung bình 3 năm (13,8 lần), nhưng tựu chung cho thấy mức định giá này vẫn hấp dẫn nếu xét đến triển vọng phục hồi. HSC cho rằng mức chiết khấu nên được thu hẹp về vùng 20%, tương ứng với tiềm năng tăng giá 25–30%.